Sobre Expansive:
¿Qué somos?
Expansive Realty, S.A.P.I. de C.V., Institución de Financiamiento Colectivo (“Expansive”), es una Institución de Tecnología Financiera autorizada, regulada y supervisada por las autoridades financieras mexicanas para operar como Institución de Financiamiento Colectivo. Puedes leer más sobre nosotros aquí.
¿Qué es Crowdfunding?
El Crowdfunding es un método de financiamiento colectivo que reúne a inversores individuales para financiar proyectos, iniciativas o inversiones, generalmente a través de una plataforma en línea.
¿Qué es Crowdfunding inmobiliario?
El crowdfunding inmobiliario es una variante del crowdfunding en la que se recaudan fondos de inversores para financiar proyectos inmobiliarios, como la construcción de propiedades o el desarrollo de bienes raíces.
¿Expansive está regulado por la CNBV?
Sí, Expansive está regulado y autorizado por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), lo que significa que opera bajo la supervisión de las autoridades financieras mexicanas.
¿Qué beneficios tengo al invertir en una IFC regulada?
Al invertir en una Institución de Financiamiento Colectivo (IFC) regulada, disfrutas de beneficios como seguridad y protección, transparencia en los procesos, supervisión de información proporcionada a los inversionistas y el cumplimiento de normativas. Además, se reduce el riesgo de fraude y malas prácticas, lo que contribuye a la protección de tus inversiones.
¿Qué es Expansive y cómo funciona?
Expansive es una plataforma de fondeo colectivo inmobiliario, o crowdfunding inmobiliario, que reúne a inversionistas y a desarrolladores inmobiliarios para que las dos partes consigan una mejor alternativa a las existentes actualmente en el mercado. Inversionistas pueden invertir en desarrollos inmobiliarios residenciales y comerciales previamente revisados y filtrados por nuestro equipo con montos desde $1,000 pesos.
Seleccionamos a desarrolladores con probada trayectoria y experiencia a fin de confirmar que pueden cumplir con los criterios de Expansive y después de un proceso de verificación y Due Diligence decidimos que proyectos aceptamos y hacemos accesibles a nuestros usuarios registrados. Una vez que una oportunidad es seleccionada se incluye información detallada del proyecto y documentos legales que contienen “factores de riesgo”, mismos que los inversionistas deberán de revisar cuidadosamente antes de decidir invertir a través de Expansive.
Una vez que un inversionista decide invertir se fondea a una cuenta concentradora, se cierra la campaña y una vez recaudado el monto se transfiere a la cuenta del desarrollador. Al terminar el desarrollo y realizarse la venta de las unidades construidas o al vencer el contrato de préstamo se regresa el dinero más el rendimiento generado a los inversionistas o prestamistas Expansive.
¿Cómo empiezo en Expansive?
Primer deberás de crear una cuenta para ser un usuario registrado, deberás de completar tu perfil y así podrás navegar por nuestra pestaña de proyectos.
Después, deberás de seleccionar la oportunidad que consideres adecuada para el tipo de inversión que buscas. Cada proyecto cuenta con “Memo de Inversión” en PDF que podrás descargar para conocer detalles sobre el proyecto.
Si ya conoces el proyecto y consideras que es el indicado, encontrarás un botón para invertir en el proyecto seleccionado y nosotros nos comunicaremos contigo para continuar con el proceso de inversión y hacerte llegar el contrato para formalizar la relación. Recuerda que en cualquier momento el equipo Expansive estará disponible para resolver cualquier duda que pudieras llegar a tener (cualquier duda por favor escríbenos a contacto@expansive.mx); es muy importante que el inversionista conozca todos los riesgos implícitos en la inversión que realiza.
Paso siguiente, se deberá de hacer la transferencia de los recursos para que después pasen a la cuenta del desarrollador y tu dinero comience a construir.
Si quieres invertir con nosotros conoce nuestros proyectos aquí
Si lo que estás buscando es un préstamo o coinversión para tu proyecto inmobiliario puedes empezar completando una aplicación aquí. (link a eres desarrollador)
¿Quiénes están atrás de Expansive?
El equipo de Expansive está compuesto de un equipo de profesionales con diferentes procedencias desde tecnología, finanzas y economía con probada experiencia y trayectoria en el sector inmobiliario.
¿Es Expansive un sitio seguro?
En Expansive nos interesa proteger tu privacidad y la confidencialidad de tu información. Lo anterior lo logramos con procedimientos para proteger información personal de pérdida, daño o modificaciones de usuarios no autorizados. Contamos con los certificados necesarios y la tecnología adecuada para que inversionistas y desarrolladores puedan estar tranquilos sabiendo que nosotros protegeremos su información.
¿Cuánto dinero se ha levantado e invertido a través de Expansive?
Al día de hoy nuestros inversionistas han invertido más de $300 Millones de pesos a través de Expansive financiando 116 proyectos con un valor de más de $115 millones de pesos.
¿Quién invierte a través de Expansive?
Los inversionistas de Expansive pueden ser individuos que tienen desde $50,000 pesos hasta empresas e inversionistas institucionales como firmas de capital privado y fondos institucionales
¿Qué beneficios tengo de invertir en Expansive?
Expansive facilita la inversión en desarrollo inmobiliario de dos maneras:
Damos acceso a oportunidades de inversión que estaban reservadas para grandes instituciones e inversionistas con alto poder adquisitivo que tenían acceso o eran invitados a formar parte de un club pequeño de inversionistas potenciales. Pasamos tiempo detectando oportunidades en el mercado, entrevistando a constructores y seleccionando aquellas oportunidades donde nosotros también invertiríamos. También, facilitamos la inversión en proyectos de gran calidad con montos sumamente accesibles que de otra forma serían mucho más altos.
En pocas palabras: tiramos barreras de entrada a la inversión inmobiliaria.
Esto con tickets de inversión mucho más bajos e invitando a todos nuestros usuarios registrados.
Hacemos que toda la experiencia sea sencilla y accesible para que puedas acceder al estado de tus inversiones en línea desde cualquier lugar y en cualquier momento.
Expansive te permite diversificar tu portafolio de inversión y acceder a un abanico de posibilidades de inversión inmobiliaria, todo esto sin el peso de tratar con corredores, contratistas, notarios, desarrolladores poco experimentados, autoridades, y un largo etcétera.
¿Qué tipos de inversiones ofrece Expansive?
Puedes invertir principalmente en dos tipos de inversiones: Préstamos (Deuda) o como Coinversionista (equity):
- Préstamos inmobiliarios (Deuda):En este tipo de inversión, los inversionistas compran una participación en un crédito que se destinara a un constructor. Este crédito se destina para un proyecto específico seleccionado por el inversionista y el préstamo queda garantizado por la propiedad que está financiando (garantía real sobre el inmueble en el que se construirá). Esto es que la propiedad estará gravada hasta que se pague el crédito y mientras adquirirá más valor por lo que se está construyendo sobre el inmueble. Los inversionistas ganan los intereses y el repago de su principal hasta el final del proyecto. Los horizontes de inversión van típicamente desde poco menos de un año hasta 2 años.
- Coinversión (Equity):En este tipo de inversión los inversionistas aportan capital para tener un porcentaje de propiedad del inmueble que necesita recursos solamente para construcción. Este tipo de inversión da al inversionista un mayor retorno, pero tienen un mayor de riesgo implícito porque no hay una garantía que respalde el proyecto. Asimismo, cabe aclarar que el inversionista es dueño de una parte del proyecto. Expansive también es parte de cada proyecto e invierte sus recursos para tener intereses alineados con nuestros inversionistas.
¿Están garantizadas las inversiones?
Aunque ninguna inversión está 100% garantizada, (desconfíen de los proyectos con 0% de riesgo porque no existen) lo que si te podemos asegurar es que al invertir a través de Expansive estas invirtiendo en activos tangibles en México. Tu inversión es una propiedad que puedes visitar a diferencia de una inversión en acciones o bonos que no son tangibles.
El mercado inmobiliario tiene ciclos y es imposible saber cómo y cuándo la economía se va a comportar diferente a lo esperado.
¿Existe algún mínimo de inversión?
Sí. El mínimo de inversión varia de proyecto a proyecto, pero el monto mínimo es $50,000 pesos.
¿Existen cuotas para los inversionistas?
Registrarse en Expansive no conlleva ningún compromiso. En Expansive nos gusta ser claros, así que el rendimiento que se muestra en cada proyecto ya contempla cualquier cuota por parte de la plataforma por sus servicios.
Aparte de los costos administrativos y legales estos fees ayudan a cubrir los costos de reporteo y comunicación de cada proyecto. Creemos en la transparencia de cada proyecto y se puede verificar con nuestro equipo la estructura de fees en cada proyecto.
¿Cómo funciona el proceso de inversión?
Expansive revisa primero las oportunidades de inversión a fin de confirmar que cumplen ciertos criterios mínimos para poder estar en nuestra plataforma. Si las oportunidades se ven interesantes, se corre un análisis respecto a los ejecutivos de la desarrolladora, respondemos algunas preguntas como: ¿Quiénes son?, ¿Que dicen sus clientes?, ¿Qué han hecho? Asimismo, revisamos la información que nos proporciona la desarrolladora que recibirá los fondos captados por Expansive. Esta información es, entre otras: análisis financiero del proyecto, reportes de título de propiedad, estudios de mercado, proyecto arquitectónico completo, licencias y permisos, usos de suelo y cualquier otra información pertinente al proyecto. Expansive alimenta esta información directamente a la plataforma a fin de que los inversionistas interesados puedan acceder a ella.
Una vez que una oportunidad es listada dentro de la plataforma, se incluirá no solo información general de la oportunidad, también documentación legal que contendrá “factores de riesgo” detallados que los inversionistas deberán de revisar detalladamente antes de decidir realizar cualquier inversión. Cada proyecto de inversión tiene un monto objetivo a recaudar, aunque el monto final recaudado puede ser mayor o menor del objetivo dependiendo del éxito de la campaña y de otras obligaciones que pudiese tener la compañía acreditada.
¿Cómo es la rendición de cuentas para los inversionistas?
Los inversionistas podrán ver en todo momento la actualización de sus inversiones al estar dentro de la plataforma de Expansive en su portafolio. Adicionalmente cada trimestre enviaremos un reporte del progreso de cada proyecto a nuestros inversionistas.
¿Es mi inversión liquida?
No, las inversiones hechas a través de Expansive son privadas y como tales no están disponibles en un mercado público y por ende no son transferibles. Como resultado de lo anterior, estas inversiones no son fácilmente mercadeables, vendibles o liquidas. Por otro lado, en Expansive haremos lo posible para “colocar” la inversión de algún inversionista que tuviera que retirar su dinero urgentemente. Esto se deberá de revisar caso por caso y no se garantizará el rendimiento en ningún caso. Se intentará conseguir a otro inversionista que cubra la parte del inversionista que quiere liquidar su inversión.
Cada inversión tiene un periodo de inversión y un “hold period” o “duración de la inversión” que es el periodo aproximado que los inversionistas tendrán que esperar para poder salir de una inversión o fecha de maduración. Los periodos de inversión varían de proyecto en proyecto, pero típicamente son de 1 a 3 años. Los periodos de inversión se especifican claramente en cada proyecto u oportunidad de inversión. Los inversionistas deberán de revisar detenidamente cada prospecto de inversión a fin de asegurar que el periodo de inversión este en línea con sus objetivos de inversión.
¿Cuándo recuperare mi inversión?
Los proyectos tienen diferentes periodos de inversión. Un periodo de inversión es el tiempo esperado que los inversionistas estarán involucrados con una inversión hasta que este sea repagado en el caso de deuda o bien sea vendido en el caso de coinversión. Es importante leer cuidadosamente el memo de inversión de cada uno de los proyectos a fin de comprenderlos con mayor profundidad.
¿Qué sucede si no se logra el objetivo de los inversionistas?
El monto entregado a Expansive es regresado a los inversionistas sin ninguna comisión, de la misma forma si el monto es muy cercano a lo que el desarrollador necesita, se negociara para evitar que el rendimiento ofrecido se pierda.
¿Puede variar la tasa de retorno al invertir en un proyecto con Expansive?
El rendimiento de los proyectos en Expansive, está sujeto a el tipo de inversión que el inversionista elija, existen dos opciones.
- Si se entra a un proyecto de deuda, la tasa es fija y no cambia durante la vida del proyecto.
- Si se entra a un proyecto de coinversión o equity, la tasa de retorno es esperada, por lo que puede variar y ser mayor o menor (esta variación será mínima)
¿Qué gano al diversificar mi portafolio con Expansive?
Diversificar el portafolio de inversión es una estrategia conocida para mitigar el riesgo es situaciones adversas. Frases populares como “No pongas todos los huevos en la misma canasta” expresan de una forma simplista la lógica de la diversificación. Al hacer esto, tu capital queda protegido y existe una menor probabilidad de pérdida de recursos por la menor probabilidad de fracaso.
Preguntas para el desarrollador
¿Cuáles son los pasos para poder levantar capital con Expansive?
- Contactar al equipo Expansive y presentar tu proyecto de acuerdo a los lineamientos.
- Expansive hace el estudio del mercado y Due Dilligence al desarrollador.
- Aprobación del proyecto por parte del comité de inversión y firma del contrato.
- Expansive da de alta el proyecto en la plataforma en línea.
- Recibe el capital y comienza a construir.
- El fondeo colectivo hace que tu financiamiento sea mucho más rápido y accesible a los métodos tradicionales.
¿Quién fundó Expansive.mx?
La compañía fue fundada por Adolfo Zavala y Ricardo Tinajero en julio de 2015.
Adolfo es actualmente el Director General de la compañía y el encargado de llevar la estrategia y las operaciones. Adolfo quien es parte del consejo de administración de Expansive ha participado en operaciones inmobiliarias con valor de $800 MM de dólares y tiene más de 15 años de trayectoria en el sector inmobiliario. Recientemente fue Director de Mercado de Capitales en GE Real Estate donde estructuró sindicaciones de deuda con otros bancos por cerca de $600 MM USD y previamente fue Portfolio Manager de Intramerica, portafolio con cerca de 16 millones de pies cuadrados de espacio rentable. Adolfo es economista por el ITAM con un MBA por el Instituto de Empresa en Madrid, España.
Ricardo Tinajero es abogado por el ITAM y MBA del ITAM con un intercambio en Booth School of Business de la Universidad de Chicago. Cuenta con más 6 años de experiencia en planeación, desarrollo y comercialización de vivienda vertical y horizontal. Es especialista en derecho civil, al tiempo que se enfoca es aspectos financieros de los negocios. Actualmente también es cofundador de la plataforma de crowdsourcing creativo Cambio A (cambioa.mx).
Sobre los Beneficios al Invertir en Expansive:
¿Cómo puedo ver estos beneficios?
Para visualizar los beneficios, primero debes acceder a la página de una campaña específica y hacer clic en el botón “Invertir”. Durante el proceso de inversión, elige el monto que deseas invertir. El porcentaje de beneficio “early investor” se mostrará según la campaña y el monto que indiques.
¿Cómo sé cuándo termina el beneficio early investor?
La finalización del beneficio early investor depende del proyecto en particular. Algunos beneficios concluyen al alcanzar el 30% de financiamiento. Es importante que realices la inversión lo más rápido posible si deseas asegurar la tasa beneficiosa.
¿Puedo perder el beneficio early investor si no completo mi inversión rápidamente?
Sí, las inversiones pendientes caducan después de 5 días. Si esto sucede, deberás iniciar un nuevo proceso de inversión, pero es posible que otros inversores hayan completado sus inversiones y el porcentaje de la campaña haya aumentado, lo que podría afectar tu elegibilidad para el beneficio early investor.
Si realizo dos inversiones en un mismo proyecto, ¿puedo acumular la cantidad en ambas inversiones para el beneficio sobre el monto?
No, para obtener el beneficio sobre el monto, deberás cancelar las inversiones por separado y realizar una única inversión con el monto total. Si ya has realizado transferencias, al cancelarlas, los fondos se acreditarán en tu wallet, y podrás usarlos para la nueva inversión.
¿Cómo obtengo códigos promocionales?
Si estás registrado en la plataforma y tienes activadas las notificaciones por correo electrónico, podrías recibir códigos promocionales en ciertas ocasiones. También compartimos códigos a través de nuestras redes sociales, como Facebook, Twitter, Linkedin e Instagram.
¿Cómo puedo invertir en un proyecto en etapa de pre-fondeo?
Para acceder a proyectos en etapa de pre-fondeo y sus beneficios, debes recibir un código de acceso otorgado por el desarrollador inmobiliario de la campaña en particular.
Sobre los Impuestos al Invertir Responsablemente
¿Por qué debo entregar facturas por mis rendimientos en Expansive?
Conforme al artículo 29 del Código Fiscal de la Federación, todas las personas que obtengan ingresos en el país están obligadas a emitir facturas electrónicas cuando la actividad económica lo requiera. Los intereses obtenidos por financiar proyectos en Expansive están sujetos a esta obligación.
¿Cuál es el sustento legal para que Expansive emita las facturas correspondientes por mi cuenta?
La facultad legal para emitir facturas en tu nombre se basa en una facilidad administrativa reconocida por el SAT. Esta regulación permite a Expansive cobrar e facturar los intereses por cuenta tuya, ya que tienes un contrato de comisión mercantil con nosotros.
¿Hay alguna implicación adicional en que Expansive emita las facturas por mi cuenta a través de este esquema?
No, la factura emitida por Expansive no afectará el monto de los pagos que recibes y no conlleva retenciones adicionales a las requeridas por la ley. Las facturas son idénticas en estructura y validez a las que podrías emitir por tu cuenta. El objetivo de Expansive es simplificar y agilizar el proceso.
¿Qué necesito para aprovechar este beneficio y permitir que Expansive emita las facturas por mi cuenta?
Para beneficiarte de este esquema regulado por el SAT, debes cumplir con ciertos requisitos, que incluyen tener un RFC válido, una firma electrónica vigente, certificados de sellos digitales vigentes, no estar inhabilitado por el SAT y no figurar como emisor de facturas de operaciones simuladas.
¿Qué información necesito proporcionar a Expansive para que puedan emitir facturas por mis rendimientos?
No necesitas entregarnos ningún archivo. Simplemente, tu información debe estar actualizada y tanto tu Firma Electrónica como tus Certificados de Sellos Digitales deben ser vigentes. Expansive nunca te solicitará archivos ni contraseñas relacionadas.
¿Qué es la Firma Electrónica?
La Firma Electrónica consta de archivos entregados por el SAT y tiene la misma validez legal que tu firma autógrafa. Su propósito es respaldar trámites ante el SAT y otras instituciones gubernamentales en México.
¿Qué son los Certificados de Sellos Digitales y cómo los obtengo?
Los Certificados de Sellos Digitales son archivos para validar las facturas que emites. Se generan fácilmente en línea a través del sitio del SAT, y solo requieren que tengas una Firma Electrónica vigente. Si tienes una Firma Electrónica y necesitas obtener los Certificados de Sellos Digitales, sigue nuestra guía en línea para hacerlo rápidamente.
¿Por qué se produce este cambio en la operación de Expansive?
Este cambio se realiza para cumplir con la regulación que afecta a las Instituciones de Tecnología Financiera (Fintech), como Expansive. Nuestro proceso operativo y fiscal evoluciona constantemente para satisfacer los requisitos de las autoridades mexicanas.
¿Cuándo entra en vigor este nuevo esquema de facturación?
El sistema comenzará a funcionar a partir de junio de 2022. La facturación se emitirá de manera retroactiva para los rendimientos entregados desde enero de 2022, para cumplir con la normativa fiscal correspondiente al año completo.
¿Qué sucede con los rendimientos de 2021 y años anteriores?
Dado que el ejercicio fiscal de 2021 ya está cerrado, no es posible facturar los rendimientos de años anteriores. La normativa fiscal restringe la deducción de dichos pagos al año en curso.
¿Qué ocurre si no tengo mi Firma Electrónica ni mis Certificados de Sellos Digitales?
Es fundamental contar al menos con una Firma Electrónica, ya que esto garantiza el cumplimiento adecuado de las disposiciones fiscales que aplican a todos. Si no podemos generar facturas debido a la falta de requisitos, tus pagos podrían verse afectados.
